楼市政策进一步宽松

近期，多个核心城市密集出台房地产优化调整政策，旨在提振市场信心，促进房地产市场健康发展。尤其是政治局会议提出“去库存”后，各地积极落实会议精神，楼市政策调整进入活跃期。

北京、深圳等城市率先调整限购政策，天津定向放松限购，上海加入“以旧换新”行列，杭州、西安全面取消限购，本轮“救市”力度明显增强。

易居首席执行官兼执行董事丁祖昱分析认为，未来政策还有进一步调整空间，核心在于形成合力，如放松限价、减免税费、优化二手房置换和信贷政策等。

2023年以来，房地产市场政策总体宽松，核心城市取消限购成为重磅举措。

5月9日，杭州、西安宣布全面取消住房限购，居民家庭在全市范围内购房不再审核资格。

此前，包括成都市、天津市、深圳市等多个重点一二线城市已取消限购或调整政策。

数据显示，目前除了海南省外，仅北京、上海、广州、深圳等一线城市及珠海、天津部分地区仍实施限购政策。

专家认为，随着主要城市陆续解除限购令，全国楼市已基本回归不限购时代。

除了取消、优化限购政策，多个城市还出台了商品住房“以旧换新”、放宽公积金贷款政策、购房补贴等举措。例如，南京、上海等地推出“以旧换新”活动，中指研究院统计，全国已有50余个城市表态支持住房“以旧换新”。

部分城市将目光投向了城中村改造。5 月 7 日，深圳发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造将通过拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式进行。

据中指研究院不完全统计，目前已有 30 多个核心城市在其政府工作报告中对 2024 年的城中村改造定下了明确计划，如上海今年计划启动不少于 15 个城中村改造项目、杭州计划 2024 年实施城中村改造项目 59 个。

除了刺激需求端，房地产供给模式也有所改变。4 月 29 日，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量等。

近期楼市调控政策密集出台的主要原因在于供求关系的变化。在楼市高库存背景下，多数成交节奏放缓，市场下行压力加大，亟需突破性政策提振市场。

易居研究院 4 月 30 日发布的《百城住宅库存报告》显示，2024 年 3 月，全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为 25.3 个月。报告认为，库存高企的矛盾点在于库存消化能力一直处于低位，导致库存去化周期增长：2024 年 3 月，100 个城市中，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月。对比 2019 年 12 月，这三类城市的新建商品住宅库存去化周期分别为 12.2、8.9 和 10.2 个月。

与此二手房的库存量也居高不下。诸葛研究院近日发布的数据显示，2024 年 3 月，14 座重点城市二手住宅挂牌量同比上升 54.08%，连续 19 个月同比上涨。按照挂牌成交比简单测算，这 14 座城市的二手房挂牌量是成交量的 21.5 倍，明显供大于求，房源去化压力较大。

楼市政策全面转向加大力度支持、扶持及刺激，消化存量房成为重要任务之一。易居研究院研究总监严跃进指出，相较过去简单的“政策放松”思维，当前的政策更注重“打通”，即打通存量和增量市场、土地和住房市场、房地产和户籍政策以及短期刺激与中长期规划等，全面畅通“人房地钱”，真正促进房地产市场健康发展。

各地密集推出利好政策后，短期内对市场成交确实有所提升。但整体来看，购房者观望情绪浓厚，销售恢复进程仍相对缓慢，持续复苏动力不足。

以杭州为例。据杭州贝壳研究院数据，3 月杭州二手房网签量达到 8557 套，环比增长 236%；中介带看量环比提升了 224%，创下近 4 年来的最高单月带看量纪录；4 月二手房网签 8402 套，比 3 月下滑 1.8%。“金三银四”单量共计 1.7 万单，4 月住宅网签均价 29069 元/平米，比 3 月均价下滑 0.5%，比去年 4 月下滑 11.7%，“以价换量”明显。

数据显示，今年“五一”假期期间，22 个代表城市新房日均销售面积较 2023 年假期下降超四成，恢复至 2019 年假期水平的七成左右。

从主要城市的市场情况来看，今年“五一”假期，部分城市房企抓住政策优化时机，推出新房并加大促销力度。北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地的优质项目到访量明显增加，但观望气氛依然浓厚。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前房地产行业面临的不单是资金问题，还有购房者收入稳定性和人口结构等问题。库存压力下，稳定市场仍需时日。他认为，“部分城市的楼市已明显超跌，房源性价比很高，但恢复市场信心需要更多政策支持。”

丁祖昱在接受《华夏时报》记者采访时表示，“仅靠单一政策已无法显着提振行业。政策的下一步重点应是形成合力，比如放松限价、减税、优化二手房置换和信贷政策等。未来仍有进一步调整政策的空间。”