4 月 30 日举行的中央政治局会议提出了关于房地产发展的新要求，各地纷纷开展新一轮楼市政策优化。

近两周内，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市相继出台楼市新政，优化原有调控措施。杭州和西安于 5 月 9 日同步宣布全面取消住房限购。此前，成都和南京也优化了购房政策。

值得关注的是，中央政治局会议提出，应结合房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

如何兼顾“消化存量”、“优化增量”和满足“新期待”，是当前房地产业发展的重点。

消化：重点在于“疏解”

“存量房产”通常指二手房。过去两年，二手房市场面临“挂牌激增”等问题。

贝壳平台数据显示，截至 5 月 8 日，北京二手房挂牌量约为 14.2 万套，广州为 14.6 万套，深圳为 4.77 万套，杭州为 15.5 万套，合肥为 11.06 万套。易居研究院研究总监严跃进表示，这反映出二手房“不好卖”的问题。

在政策优化下，刚过去的五一假期，楼市成为焦点。58 安居客研究院统计，百城二手房找房热度指数为 0.88，较 2023 年同期增长 109%。其中，北京二手房找房热度达 1.12，高于 2020 年五一期间。该机构认为，由于开发商存在不确定性，大量需求转向二手房。

但克而瑞研究中心的数据显示，4 月 29 日至 5 月 5 日，14 个重点监测城市二手房成交面积环比下降 68%，同比下降 65%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前二手房库存较高，流通周期普遍在 3 年以上。最紧迫的任务是疏解海量的二手房库存。

严跃进表示，关键在于消化挂牌的二手房房源。

优化：关键在于“平衡”

在“消化存量”的“优化增量”也在进行。

自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，强调“以人定房，以房定地，统筹 ‘市场+保障’的住宅用地供应安排”。

该通知结合商品住宅去化周期，对不同城市提出了不同要求。去化周期超过 36 个月的城市暂停新增商品住宅用地出让，大力盘活存量。

去化周期在 18 个月（含）至 36 个月之间的城市实行“盘活多少、供应多少”，动态确定新增商品住宅用地面积上限。

土地供应主要决定新增住房的数量、地段和类型。增量的“优化”体现在数量与质量，存量与增量之间的“平衡”。

去年至今，“三大工程”中的保障房一直是新增住房的重点。本次会议虽未提及“三大工程”，但提出构建房地产发展新模式。李宇嘉认为新模式重点是保障房建设。

严跃进指出，高库存区域在控制土地供应外，可通过收购新房或土地项目作为保障房房源，“优化增量住房是要求各地对新房供应有新思路”。

存量与增量需要“统筹”

“消化存量”和“优化增量”的政策要求需要“统筹研究”。

严跃进认为，“统筹”是存量房消化和增量住房政策的结合考虑。此前多个城市密集出台的“以旧换新”体现了“统筹”，消化存量二手房的为新房去化提供了新需求。

中指研究院统计，截至 5 月 6 日，全国已有 50 多个城市支持住房“以旧换新”，方式包括开发商与中介合作优先售房、国企或开发商收购旧房并用于购买新房、发放换房补贴等。

这些方式都关联存量与增量。

李宇嘉认为，“以旧换新”的痛点在于卖掉旧房，关键是激发二手房业主动力。“政策重点是满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、缩短置换周期、优惠购买新房等角度施策”。

除了郑州、南京等热点城市外，深圳、上海也加入“以旧换新”阵营。广州房协也在摸查相关意向。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的尝试，政策仍在探索，配套资金、统筹方式等有待完善。

李宇嘉认为，开发商应推出品质好、性价比高的“好房源”，避免将“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，让“换新”的买家购买的是能改善居住的优质新房。

分区优化，满足“新期待”

五一假期后，深圳发布楼市新政，对限购政策进行分区优化。李宇嘉认为，新政释放了部分需求，包括多胎家庭购置大户型住宅、企业购房人才、满足非户籍人口等。

近期，继北京之后，深圳也优化了楼市政策。对比两市新政，不难发现限购并未全面放开，而是遵循了“因区施策”的原则。这与中央政治局提出的“继续坚持因城施策”的要求相一致。

业内专家李宇嘉将北京和深圳新政总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”的特征。他认为，新政并非单纯为了去库存，而是将存量消化与增量消化相结合，满足新市民和年轻人的住房需求，融入城市建设和就业解决的城镇化进程。

5月9日，杭州和西安相继全面取消限购，同时杭州还出台“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”的政策，西安则支持建立“以旧换新”购房模式。梳理杭州和西安的政策优化过程，可以发现两市均遵循了因地制宜、小步快跑的原则。

随着房地产市场的长期调整，“供求关系的新变化”逐渐得到认可，进入“存量时代”后，市场方向也开始转变。

中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”，这反映了下一步房地产发展的方向，即提供价格可负担、区位好、配套好、品质高的住房，满足人们对美好居住环境的向往。