近期，房地产市场迎来利好消息，银行也对个人住房贷款推出优惠政策。近日，多位网友称建设银行、兴业银行针对存量房贷推出“先息后本”还款方式。

“先息后本”并不是新事物，早在 2022 年，部分银行就推出过这项业务。那么，“先息后本”是否划算呢？

上海市民吴建在建设银行办理了房贷，最近才得知有“先息后本”还款方式。他表示，操作较为便捷，但有些问题尚不清晰，例如如果 LPR（贷款基准利率）下降，是否会相应减少还款利息。他暂时不打算变更还款方案。

建设银行的“还款计划调整”功能并不是所有地区都可以申请。一些北京的建行房贷客户表示，其 App 显示无法使用该服务。

此前，建设银行部分分行针对新申请房贷客户推出“轻松供”还款方式。“轻松供”将个人住房贷款划分为两个阶段：第一阶段，仅还利息，最长不超过三年；第二阶段，剩余本金可按常规方式还款。

有网友提到，兴业银行的“随薪供”也可以将房贷还款方式改为“先息后本”。兴业银行客服表示，“随薪供”自 2022 年 2 月 28 日上线，适用于中长期个人住房贷款。在最长 3 年的期限内，暂停归还贷款本金，仅还利息，可以降低短期还款压力。

业内人士认为，“先息后本”适合近期月供压力较大的购房者，相当于“缓兵之计”。

这种还款方式下，贷款期限保持不变，但整体利息会增加。

那么，“先息后本”到底划不划算？以贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%为例，等额本息还款方式，每月还款约4490元（首月月供包含本金约1574元、利息约2917元），总利息约61.66万元。

采用两年先息后本还款，前两年月供均为1元本金+利息，首月月供为2918元，两年间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。前两年共还本金24元，第三年起按等额本息方式还剩余本金999976元。月供为4673元，即后续28年，月还款增加约183元。总利息约63.87万元，比等额本息还款利息增加2.21万元。

需要注意的是，以上均为试算结果，实际以银行计算为准。某国有银行个贷经理表示，其所在的银行一直有延期还款业务，属于消费者保护措施的一部分，但并非客户所想的可以停止还利息，少还一部分钱。“只是前期少还了本金，两年后之前所欠的本金会重新按照等额本息或等额本金的还款方式计算，总利息会增加，所以我们一般都不推荐客户办理这个业务。”

招联首席研究员董希淼指出，“轻松供”“随薪供”等灵活还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。

董希淼表示，“对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同的借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而减少提前还款压力，扩大市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。”他强调，上述产品只是还款方式的改变，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款本息总量可能有所增加。借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。

易居研究院研究总监严跃进认为，此前平安银行推出的“气球贷”主要是针对新购房客户，属于增量贷款的一种创新。而上述产品是基于最近几年还贷压力的新情况，给予存量房贷的客户一种减负的做法，客户可以选择也可以不选择。在严跃进看来，按照目前的月供情况，类似模式下，前期至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。“当然任何减负，最终都是根据本金的方式来计算利息的，前期本金还得少了，后期利息自然就会增加。作为参与此类模式的人来说，需要比较清楚理解这一点，以更好筹划存量房贷减负的工作。”

目前，大多数城市的第一套房贷款利率已经降至3.1%-3.5%之间，远低于之前的市场平均水平。2019年10月至2023年10月间，北京第一套房利率为LPR+55BP，上海第一套房利率为LPR+35BP，深圳第一套房利率为LPR+30BP。而目前，深圳和上海的第一套房利率均已降至LPR-45BP。

新增房贷利率与存量房贷利率之间的差额再次扩大，一些网友呼吁降低存量房贷利率。董希淼指出，2024年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年第四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%的关口。从近期公布的上市银行一季报来看，上市银行的净息差普遍出现下滑。

在这种情况下，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足，空间不大。从近期金融数据来看，居民部门有效融资需求不足是一个突出的问题。董希淼认为，下一步应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快恢复平稳发展。

在住房信贷政策方面，应引导商业银行适度降低存量第二套房贷利率。严跃进建议，从金融风险防范化解的角度，将存量房贷利率的下调纳入后续的研究范畴中。

对于存量房贷客户来说，贷款利率有望随着5年期以上LPR的调整而下调。今年2月，5年期以上LPR下降25个基点至3.95%。存量房贷利率将在“重定价日”按照最新的LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，并在下一周期执行。大多数存量房贷的重定价日为每年1月1日，这也意味着明年1月1日房贷利率有望下降。