广州再次出台重磅楼市支持性政策。1 月 27 日，广州市政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。通知提出了多项措施，包括优化限购、加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、加强房地产市场监管等。

其中，限购政策调整备受关注。通知指出，在限购区域内，购买建筑面积 120 平方米以上（不含 120 平方米）的住房不再纳入限购范围。在限购区域内，居民家庭将自有住房用于租赁并备案，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌出售的，购买住房时可扣减家庭住房套数。具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可同时申请转移登记业务和合并登记业务。

商服类物业不再限制转让对象。值得注意的是，广州此前已对番禺、黄埔进行了限购松动，而此次是从物业或户型角度进行限购放松，力度更大。

据悉，广州新政重点放在需求端，减少限购区域内大户型购房限制，支持“卖一买一、租一买一”等措施。这有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。

广东省住房政策研究中心副主任兼首席研究员李宇嘉指出，以天河区为例，2023 年天河区新房交易套均面积为 130 平方米/套。在改善型需求为主导和供应量明显增长的情况下，目前天河供求比为 1.75:1。“对户型的限购政策松绑，以及卖一买一、租一买一，既有助于消化库存，同时也能推动刚需和改善型住房需求的循环，促进供应和交易两旺。”

广州成为一线城市中唯一在限购政策上从大户型角度大幅放松的城市。目前，上海、深圳仅对个别区域及特定人员放松限购，北京则并未松动。多位专家认为，广州放宽限购符合预期，也符合房地产市场总体新形势。“在放松楼市调控政策方面，去年下半年以来，广州每次都在一线城市中打头阵。以此来看，其他三个一线城市放松限购的概率也在增大。”易居研究院研究总监严跃进称。

事实上，上一轮一线城市松绑潮即是从广州开始的。2023 年 8 月 30 日，广州宣布执行“认房不认贷”政策，随后，深圳、上海、北京相继跟进。对此，李宇嘉也认为，1 月 26 日住建部在融资协调对接部署会上表示，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，这说明短期内房地产下行的压力依然存在，放松限购相关措施可能会在其他一线城市落地。

58 安居客研究院院长张波表示，“广州对限购政策进行较大力度松绑，这与广州市场情况有关。从供需关系和房价等多维度来看，当地市场需要更大力度的政策进行拉动。”“按 2023 年 12 月房价变化情况，广州新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。从未来市场走向来看，2021 底以来，广州二手房价格整体处于下跌态势，近期跌幅有所加大。”

房价下行压力较大，导致居民购房意愿减弱。

从楼市销售情况来看，广州新房去化率较低。克而瑞数据显示，2023年12月广州新房去化率仅为18%，较11月的26%下降8个百分点，较10月的21%下降3个百分点。

行业专家认为，广州此次放宽大户型住房限购政策，旨在鼓励改善性住房需求释放，有望提振当地楼市交易活力。

《通知》还提出建立融资协调机制，加强对具体项目的融资支持，稳定市场供给。

李宇嘉表示：“广州落实最新部署，就是要建立政银企沟通平台，促进房地产企业和金融机构精准对接，解决房地产融资中的困难和问题。具体而言，就是以项目为对象，提出可以提供融资支持的房地产项目名单，协调本区域金融机构发放贷款，避免风险扩散和蔓延，从而稳定市场信心和预期。”

分析人士认为，随着地方层面纾困政策逐步生效，促进刚需和改善性需求的效果将进一步体现。住建和金融部门近期出台的房企融资协调机制将降低供给端行业风险对市场预期的影响。预计广州商品房市场将在2024年逐步企稳。