6 月 26 日北京楼市新政出台已满一个月，其效果备受关注。

北京东城区某中介店员表示，新政后北京二手房成交量明显回升，主要是“用降价换取销量”。

合硕机构首席分析师郭毅指出，北京下调首付比例和房贷利率的新政对二手房市场成交刺激明显。自 7 月以来，二手房成交量约为 1.2 万套，7 月整月成交量有望突破 1.5 万套。二手房市场成交量稳步增长，同时价格在底部企稳，买卖双方议价空间不断缩小，个别板块甚至出现二手成交价格上涨的情况。

北京链家研究院数据显示，自 6 月 27 日至 7 月 24 日，北京市二手住宅网签量为 14966 套，与 5 月 30 日至 6 月 26 日的同期相比增长 11.8%。

北京链家研究院分析师冷会表示，新政出台以来市场反应积极，成交量环比有所增长，成交均价总体保持平稳。

冷会进一步指出，二季度北京二手房成交经历了“先外后内”的过程。4 月底北京优化限购政策后，4 月至 7 月上半月五环外新城区的二手房交易热度相对较高，外围片区成交占比也有所提升。7 月以来，随着置换链条的逐步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。低总价和高总价房屋成交同步提升，总价 400 万元以下的房屋成交占比环比 6 月份上升 1.7 个百分点，总价 1000 万元以上的高单价住房成交比例有所提升，带动成交结构上移。

价格方面，北京链家数据显示，二季度以来北京二手住房价格总体平稳，6 月市场价格环比上升约 0.5%，7 月（截至 24 日）北京链家二手住宅成交均价环比上升 0.4%。

冷会认为，价格上涨主要来自交易结构的变化，而可比住房价格较为稳定。这是由于新客户和新房源开始反转，供需关系仍偏向买方，但比一季度更加平衡，有利于价格相对稳定。数据也表明，自 4 月份以来，二手住房成交均价已连续 4 个月保持平稳运行，月均波动幅度均在 1%以内。

冷会认为，综合来看，北京新政对于房地产市场的进一步回暖具有积极作用。合理的政策节奏和恰当的政策力度，使得全市二手住房市场目前达到了较为理想的量价齐升状态，并已持续一段时间。

中原地产首席分析师张大伟预测，在政策影响下，7 月整月北京二手房网签量有望超过 1.5 万套，达到近一年多来的最高点。

从新房市场来看，中原地产研究院数据显示，6 月 26 日至 7 月 25 日，北京新建住宅网签量为 4501 套，较 5 月 27 日至 6 月 25 日的 3243 套上涨了 38.8%。

郭毅表示，与去年相比，北京新房市场目前单月成交量仍处于底部徘徊状态。

从价格表现来看，折扣力度维持，价格无回涨迹象。“北京二手房成交量回暖，对新房成交的转化率仍有提升空间”。

郭毅认为，造成这一现象的核心原因在于北京楼市整体循环不畅，包括土地投资、开发、开工到竣工的循环，以及新房到二手房置换的循环。要打通整个循环，有赖于更精准的调控政策。

例如北京近期出台的“以旧换新”政策，以及门头沟地块竞价规则调整等精准调控措施刚起步。未来此类调控措施或有效拉动新房市场，并更有助于土地、新房、二手房形成良性循环，推动市场稳定向上发展。

土拍规则优化

值得注意的是，7 月 26 日，北京供应的门头沟新城地块在土拍规则上进行了三项优化。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出：一是竞买人资格优化。同一集团成员企业在竞价阶段的竞买人资格要求有所放宽。但如果该地块竞拍至摇号阶段，同一集团下的成员企业中，仅允许保证金最先到账的一家成员企业（或多家以一个联合体）参与摇号。也就是说，摇号阶段的规则与之前的土拍规则保持一致，而在竞价阶段，不再是仅一家成员企业可以报名参与竞拍，而是同一集团下的所有成员企业均有参与机会。这一规则优化一方面保证了摇号阶段的公平性，另一方面又为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。

二是竞价阶梯优化。竞价阶梯由原来起始价的 5‰ 调整为 1‰，大幅降低了竞价阶段的加价门槛，有利于竞买人更精准地根据自身企业的出价能力进行报价。张凯表示。

三是超低能耗建筑标准优化。由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按国标执行。这一调整一定程度上降低了房企的开发成本，使房企有更多成本资源用于打造“好房子”产品。